모두가 힘들어지고 있는 렌트거래, 최근 트랜드.

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많은 분들이 다양한 매스컴을 통해서, 계속해서 증가하고 있는 이민자와 부족한 주택과 공급량 그리고 이에 살수록 상승하는 렌트 비와 증가하는 집주인과 세입자의 분쟁에 대한 소식들을 하루가 멀다 하고 접하고 있을 것입니다.

이런 상황속에서 최근 고객들의 렌트 거래를 도와드리면서, 최근 1년 사이에 더욱 치열해진 렌트 거래 현장에 대해서 공유하면 좋겠다는 생각이 들었습니다. 이 렌트 거래 현장의 트렌드를 살펴보면, 지금의 렌트 시장이 얼마나 더 치열해 지고 있는지 확인할 수 있을 것이고, 이 확인들을 통해서 집주인 또는 세입자 분에게 도움이 되었으면 하는 마음입니다.

1.       1년치 렌트 비 선납은 기본

렌트 거래에서 집주인이 가장 중요하게 생각하는 것은 바로 세입자의 소득입니다. 집주인이 세입자로부터 받는 렌트 비가 결국은 세입자의 소득에게 시작되기 때문입니다. 따라서, 렌트 거래에서 집주인과 세입자에게 가장 중요시 되는 것은 캐나다에서 창출되는 소득이 있느냐, 그리고 있다면 얼마나 되느냐 입니다.

즉, 집주인의 입장에서는 세입자에 대한 기준이 소득이 있는 세입 자냐, 소득이 없는 세입자를 기준으로 나누어서 그에 따라 다른 조건을 제시하게 되는 것입니다. 그러니, 세입자의 입장에서도 이 필요조건을 충족해야 원하는 곳에 입주할 수 있으니, 그만큼 중요할 수 밖에 없게 됩니다.

그럼, 집주인은 세입자의 소득이 얼마나 되어야 안심할까요?

다양한 집주인의 개인적인 성향에 따라서 천차만별이지만, 기본적으로 렌트 비의 2.5~3배의 소득이 있는 세입자를 집주인은 선호합니다. 왜냐하면, 렌트 비 이외에 생활비도 필요한데, 이 생활비까지 하고도 여유자금이 있는 수준이 대략 렌트 가격에서2.5~3배의 소득이 있는 경우가 되기 때문입니다.

그럼 이번에는 세입자의 소득이 집주인이 생각하기에 충분하다고 생각되지 않으면 어떻게 될까요?

이때 집주인은 세입자에게 적게는 몇 달치에서 많게는 1년치 또는 2년치 렌트 비 선납을 요구하게 됩니다.  사실, 뭐 이 까지만 해도 렌트 거래 경험이 있는 분들을 대부분 알고 있는 내용인데, 최근에는 렌트 비의 3배 이상 되는 소득이 있는 세입자임에도 불구하고, 세입자들끼리 경쟁이 붙어서 1년치 렌트 비를 추가로 선납하는 사례가 증가하고 있습니다.

실제로 최근의 한 렌트 거래에서는 4천불이 조금 안되는 타운하우스 렌트에 연봉이 15만불 이상인 세입자 3명이 오프 경쟁에서 이기기 위해서 1년치 렌트 비 선납하는 경우가 있었습니다. 이런 경우가 조금 극단적이라고 볼 수 있지만, 이런 경쟁이 아닌 경우에도 최근 집주인 사이에서는 소득이 부족한 경우, 1년치 렌트 선납은 물론 2년치 렌트 선납도 요구하는 경우가 많습니다. 이유는 소득이 없는데, 1년치 렌트 비 선납으로 1년 동안은 괜찮다고 치더라도, 그 이후에도 소득이 없으면 어떻게 하냐는 것이 집주인의 논리입니다.

세입자의 입장에서는 너무 억울한 사례이지만, 집주인의 입장에서는 렌트 비를 세입자가 내지 않더라도 빠른 시간안에 세입자를 내보낼 방법이 없기 때문에, 위험부담을 최소화하려는 의도입니다.

2.   일반화되고 있는 인터뷰

위에서 간략하게 살펴본 세입자의 소득 다음으로 중요한 것은 무엇일까요?

그것은 세입자의 과거와 미래의 재정 습성을 파악할 수 있는 신용 기록입니다. 이 신용기록을 풀버전으로 확인을 함으로써, 아무리 높은 소득이라고 부채가 높다던 지 등의 문제들을 확인할 수 있게 되는 것입니다.

그런데 최근에는 여기에 더해서, 이 신용기록의 확인만으로는 부족해서 아예 집주인이 세입자에게 인터뷰를 요구하는 사례가 증가하고 있습니다. 즉, 아무리 소득이 좋고, 신용기록이 깨끗하다고 하더라도 사람됨됨을 확인하지 않고 서는 믿을 수가 없다는 취지에서입니다.

그나마 집주인과 세입자가 모두 캐나다에 있는 경우는 괜찮은데, 문제는 어느 한쪽이 다른 나라에 있을 경우입니다. 여기에 더해서 오퍼 경쟁이 붙었는데, 후보 세입자가 모두 다른 나라인 경우도 있습니다. 이런 경우, 인터뷰 시간을 서로의 시간대에 맞추어 약속을 잡는데 만도 많은 노력이 필요하게 되고, 다른 조건이 다 좋음에도 불구하고 이 인터뷰 때문에 마지막에 거래가 깨어지는 경우도 많은 것이 사실입니다.

한 세입자분은 30분이 넘는 인터뷰에 지금까지 해본 취업인터뷰도 이렇게 손에 땀이 나게 하지는 않았다고 하더군요.

3.       2년치 NOA와 최근 3개월치 은행잔고 증명.

모기지 대출 진행을 해 보신 분들은 이 NOA와 최근 3개월 동안의 은행잔고 증명을 여러 번 들어 보셨을 것입니다. NOA는 Notice of Assessment로 CRA에 세금신고를 하고 받게 되는 서류로, 해당 년의 소득에 대한 세금내역이 기재되어 있습니다.

즉, 캐나다 국세청에 실제로 신고된 소득이 명시되어 있다 서류로, 이와 같이 모기지승인을 위해서나 필요한 NOA와 같은 서류도 최근에는 많은 집주인들이 요구하고 있는 상황입니다.

그럼, 집주인은 왜 NOA를 요구할까요?

일반적으로 렌트를 구할 때, 집주인은 1개월치 Pay Stub를 요청하는데, 이 Pay Stub이 위조된 경우가 많아지고 있기 때문입니다. 마음만 먹으면 포토샵으로도 수정이 가능하고, 여기에 고용증명서의 내용과 일치만 시키면, 집주인은 뾰족하게 확인할 수 있는 방법이 없게 됩니다.

이런 상황에서 집주인은 기존의 일반적인 서류 양식으로는 믿을 수가 없으니, 더 확실한 서류인 국세청이 발행한 서류를 보고 세입자의 실제소득을 판가름 하겠다는 것입니다.

3개월치 은행잔고 증명도 같은 맥락에서 이해할 수 있습니다.

소득이 조금 부족하거나, 신용이 조금 부족할 때, 은행에 충분한 자금이 있다는 것을 집주인에게 보여줌으로써 앞으로 렌트 비를 내는데 문제가 없다는 것을 어필할 수 있는데, 이때도 아는 사람에게서 일시적으로 자금을 빌려서 집주인에게 보여 줄 수도 있기 때문이다.

따라서 적어도 3개월 전부터 은행잔고 내역을 확인함으로써 이런 사례를 사전에 방지하겠다는 것입니다.

세입자의 입장에서는 집주인이 너무 까다롭게 검토한다고 볼 수 있지만, 한번이라도 당해 본 집주인의 입장에서는 조심할 수 밖에 없게 되는 것이죠~

이렇게 렌트 거래가 어려워지고 있는 상황에서 이민자는 더욱 늘어나고 있는 현실이 참 씁쓸한 요즘입니다.

본격적으로 시작되고 있는 이 겨울에, 건강하시길 소망합니다.

감사합니다.