회계사에게 물어보기 전에 알아야 할, 양도소득세(Capital Gain Tax)

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제 직업이 회계사가 아님에도 불구하고, 잊혀 질만 하면 한번 씩 받는 질문이 있습니다.

바로, 집을 구입하거나 팔 때 세금이 어떻게 적용되냐는 것입니다. 조금 더 직설적으로 표현하면, 집을 살 때 세금을 내야 하나요? 또는 집을 팔 때 세금을 내야 하나요? 라고 물어 보십니다.

지난 포스팅에서 알아본, 주택을 살 때 적용되는 취득세에 이어서, 이번에는 주택을 팔 때 적용 될 수 있는 양도소득세에 대해서 살펴 보도록 하겠습니다. 

우선, 그럼 양도소득세는 무엇일까요?

양도소득세는 개인 또는 회사가, 고정자산을 양도함으로써 발생하는 자본이득(Capital Gains)에 대한 세금으로, 불로소득의 50%의 소득에 세금을 부과함으로써 정부에서 해당 수익의 일부를 환수하는 것입니다. 이 까지만 해도 많은 분들이 알고 있습니다. 하지만, 이 50%에 다시 개개인의 소득세 비율이 연동된다는 것은, 모르시는 분들이 의외로 많습니다.

예를 들어, 연봉 8만불을 받는 A라는 사람이 50만불에 주택을 구입해서 10년 후에 100만불에 해당 주택을 판매했다면, 100만불에서 50만불를 뺀 가격인 50만불의 50%인 25만불이 양도소득세 대상이 됩니다. 하지만, 여기서 이 불로소득의 50%에 해당하는 25만불을 모두 양도소득세로 내는 것이 아니라, 이 25만불에 개인의 소득세 비율이 적용됩니다.

따라서 8만불(Taxable Income)에 대한 온타리오 소득세 비율은 15.74%이기 때문에, 25만불에 15.74%인 39,350불을 양도소득세로 내게 되는 것입니다.

(참고로 소득에 따른, 양도소득세 적용비율 표를 밑에 첨부해 두었습니다)

양도소득세가 막연히 50%라고 알고 계셨다면, 위의 사례를 통해서 생각처럼 양도소득세가 높지는 않음을 확인할 수 있으셨을 것입니다.

물론 모두 분들이 주택을 팔았다고 양도소득세를 내야 하는 것은 아닙니다. 조건에 따라 면제를 받을 수도 있고, 해당 주택을 위한 비용으로 사용되었다면 일부 부분 공제 받을 수도 있습니다.

1) 캐나다 거주자로 1가구 1주택에 적용될 때.

우선 캐나다 거주자로서 본인이나 배우자, 전 배우자 또는 18세 미만의 자녀가 해당 주택에 거주하여야 합니다. 한국에서 말하는 1가구 1주택 개념과 같은 말로, 캐나다에 거주하는 자신과 직계 가족이 거주용으로 사용해 온 부동산을 처분할 때, 양도 차액의 크고 작음에 관계없이 과세에서 면제됩니다.

그리고 여기서 캐나다 거주자가 되기 위해서는 반드시 영주권자나 시민권자일 필요는 없습니다. 따라서 일반적으로 캐나다에 사는 유학생 등도 본인이나 가족이 거주한 주택을 팔아서 양도소득이 생기면 이에 대한 양도소득세를 면제받을 수 있습니다.

만약 캐나다 거주자가 주택을 보유하고 있으면서, 해당 주택에서 거주하지 않을 경우에는, 거주한 기간에 대해서만 양도소득세가 비과세되기 때문에 나머지 비 거주 기간 동안 발생한 양도소득세는 면제되지 않습니다.

한편 거주의 의미는 매우 폭넓게 적용될 수 있어서, 소유자나 직계가족(자녀는18세 미만)만 사용하는 휴가용 주택은 임대 소득이 없다면, 1년 중 잠시 머무른 경우에도 1년 동안 거주한 것으로 인정받을 수 있습니다.

2) 두 번째 주택을 주거주지로 지정

매각한 주택에 대해 양도소득이 발생했으나 주택을 주거주지로 지정함으로써 전액 비과세되어 신고할 소득이 없을 때는, 주택 매각거래 자체를 세금신고 시 포함하지 않습니다.

이와 같이 두 번째 주택을 주거주지로 지정할 때는 최대 4년까지 가능한데, 주택 소유자나 배우자가 이 두번째 주택이 직장 관련 이유로 사용되고 있음을 증명할 경우(예: 고용주가 이전을 요청하는 경우)에는 이 4년 기간을 무기한 연장할 수 있습니다.

하지만 주택 보유기간 중 거주 요건이나 거주자 요건 등을 충족하지 못하여 양도소득이 발생한 경우에는, T2091 양식을 이용하여 총 양도소득 중 주거주지로 지정하지 않은 기간에 대한 양도소득을 계산하고 이를 신고해야 합니다.

또한 이사 과정에서 불가피하게 두 채의 주택을 보유했을 때에는 연도별로 한 채의 주택만 주거주지로 지정할 수 있으므로, 두 주택을 보유한 기간 중 한 채에 대한 양도소득세를 내야 합니다. 하지만 세법에서는 주택 별 주거주지 지정 시 1년을 추가해 주므로 이 제도를 잘 활용하면 양도소득세를 내지 않을 수도 있습니다.

참고로 1981년 이후로는 가구당 1주택만 주거주로 지정 할 수 있으므로 본인과 배우자가 각각 다른 주택에 대해 비과세혜택을 받을 수 없습니다. 하지만 18세 이상의 성인 자녀는 별도의 세대로 인정되므로 성인 자녀 명의의 집에 대해서는 자녀가 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

3) 양도소득세에서 공제되는 비용

우선 기본적으로 양도소득세에서 공제가 가능한 비용은, 해당 주택을 구입하거나 판매할 때 지출되는 클로징(Closing)비용인 변호사비용, 홈인스펙션 비용, 중개인 수수료, 취득세 등이 해당됩니다.

두번째로는 해당 주택의 가치가 추가되거나 향상되기 위해 사용된 비용(Capital Expenditure) 등이 양도소득세에서 공제될 수 있습니다. 예를 들어, HVAC 시스템, 지하실 방수공사, 온수 욕조 설치 등의 레노베이션과 같은 작업에 사용된 비용이 해당됩니다.

여기서 많은 분들이 혼돈하는 비용 중에 하나가, 양도소득세에 적용이 되는 주택의 운영과 관리를 위해 사용된 전기료, 페인트, 단기수리 등의 비용은 양도소득세와 상관이 없다는 것입니다.

왜냐하면 이 비용들은 렌탈 소득에서 공제 될 내역들이기 때문입니다.

4) 면제대상이 되는 주택의 범위

양도소득세 면제대상인 되는 주택의 범위는 하우스, 타운하우스, 콘도 등의 일반 주택은 물론, 주택 임차권(Leasehold Interest in a housing Unit) 또는 거주를 목적으로 취득한 주택회사(Co-operative Housing Corporation)도 포함합니다.

또한 비과세 혜택을 받기 위해서는 주택 크기에 대한 규제는 없지만, 토지는 원칙적으로 0.5 헥타르(1,500평 가량)이어야 합니다. 다만 토지가 0.5 헥타르를 초과하더라도 주거목적에 필요하다는 것을 증명하면 양도소득세 비과세 가능해 집니다.

그리고 해외에 소유한 주택에 대해서도 본인이나 가족이 거주하면 양도소득 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

한편 토지를 매입하고 주택을 지은 경우에는, 주택이 완성되고 본인이나 가족이 거주한 시점부터 주거지로 지정되면서 비과세가 가능해 집니다.

* 참고로 위의 내용들은 개인이 처한 각기 다른 상황에 의해서 다르게 적용될 수 있습니다. 따라서 실제 의사결정을 하실 때는 반드시 회계전문가의 상담을 받아 보시 길 권유 드립니다.

언제나 세금에 대한 이해는 쉽지 않습니다. 게다가 저는 부동산/모기지 에이전트지 회계전문가가 아니기 때문에, 깊은 이해를 전달하기에는 많은 한계를 가지고 있습니다.

그럼에도 불구하고 이렇게 양도소득세에 대해서 정리해 보는 것은, 그 만큼 중요하기 때문입니다.

복잡한 사례는 회계전문가에게 의뢰를 하더라도, 부동산이나 모기지 거래에서 기본적으로 적용되는 부분들을 알아 두어야 할 필요가 있습니다.