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얼마전에 한 고객분과 Condo Closing에 대해서 대화를 나누다가 Assignment Sale(전매)로 대화의 소재가 옮겨 갔었습니다.
2022년 여름에 Closing 예정인 Condo를 분양 받아 놓은 상태인데, 처음 분양 받을 때는 어떻게 든 자금을 마련하실 수 있으셔서 Deposit(계약금)은 완납할 수 있었습니다.
하지만, 지금 코로나로 하고 계신 비즈니스 상황도 좋지 않고, 앞으로의 콘도 렌탈 시장은 더욱 불안한 상황에서, 1년 후에 제대로 Closing을 못하게 될 때를 생각해서 Assignment Sale(전매)을 생각해 보고 있다고 말씀해 주셨습니다.
그래서 오늘은 많은 분들이 이해에 어려움을 겪고 있는 Assignment Sale(전매)에 대해서 살펴보고자 합니다.
우선 좀 따분할 수 있겠지만, 정확한 이해를 위해서 다음과 같은 몇 가지 전매에 대한 기본적인 요소들을 숙지할 필요가 있습니다.
위에서 보면 Assignment는 일반적인 Resale과 달리 Seller과 Buyer 사이에 Builder가 존재합니다.
(이 부분이 Commercial(상업용) 부동산 거래와 참 비슷합니다. 그래서 주거용 부동산만 거래하시는 많은 부동산 중개인 분들이 Assignment(전매)와 Commercial(상업용) 부동산 거래를 힘들어 합니다.
여기서 중요한 것이 전매에는 Builder가 존재한다는 것입니다.
그럼 왜 상업용 비즈니스 거래에서 Landlord(건물주)가 개입하는 것과 같이 Builder가 중간에 끼게 되는 걸까요?
그건, 최초의 구입자인 Seller가 Builder(건설사)로부터 Deposit(계약금)을 지불하고 Condo를 구입했지만, 콘도가 완공되어 잔금을 지불하고 입주하여 소유권을 등록하기 전까지는 Builer(건설사)에게 소유권이 있기 때문입니다.
즉, 위의 이미지에서 확인할 수 있듯이, Buyer가 Seller 에게 해당 금액을 지불하고 콘도를 구입하는 것처럼 보이지만, 실제로는 Buyer가 Seller에게 돈을 지불함으로써 Seller와 Builder간의 계약(Contract)를 구입하는 것이 됩니다.
그리고 이 계약(Contract)에 따라 Buyer는 Seller에게 계약(Contract)을 구입하는 비용을 지불하고, 최종적으로 Closing을 할 때는 Builder와 하게 되는 것입니다.
자, 그럼 왜 전매(Assignment)를 하게 되는 것일까요?
특히 Buyer의 입장에서는 Seller가 왜 전매를 하려는 지 대략적으로 나마 알고 있는 것이 좋습니다.
왜냐하면 Seller의 전매의도를 모르고 해당 부동산을 전매와 구입하게 되면 진행과정에서 오해가 발생할 수 있고, 결과적으로는 특히 Buyer에게 손실이 발생할 수도 있기 때문입니다.
1) Seller 주변환경의 변화.
보통 Condo의 경우 대략 4년 정도의 시간이 지난 후에 Closing을 하게 됩니다. 이 4년이라는 시간이 짧아 보이지만, 한편으로는 상당히 긴 시간이기도 합니다.
많은 비즈니스들이 처음 사업을 시작한 시점으로부터 1~2년안에 사업을 정리하며, 보통 해당 비즈니스를 2년은 넘게 해야 이제 조금 자리를 잡았다고 할 수 있습니다. 설령 자리를 잡았다고 해도 많은 경우 계속 비즈니스를 이어가는 것 보다는 4~5년 후에 권리금을 더 받고 판매하고자 하십니다.
위의 비즈니스 거래의 예처럼 비즈니스에 변화가 생길 수도 있고, 직업이 바뀌거나, 다른 도시로 이사를 가야 하거나, 가족 구성원이 바뀔 수도 있습니다.
2) Seller의 재정문제.
처음 Condo를 분양 받을 때는 보통 해당 부동산의 15%에 해당하는 Deposit를 아래의 이미지처럼 270일 안에 지불해야 합니다. 즉, 대부분의 경우 해당 Condo가격의 15%에 대한 금액만을 270일안에 지불하면, Closing까지 대략3년이라는 시간이 생기게 되는 것입니다.
하지만, Closing을 하려면 나머지 5%에 대한 Deposit을 더 내야하고, 충분한 자금이 없으면 당연히 모기지를 받아야 합니다.
이와 같은 상황에서 비즈니스나 직업에 변화로 인해서 Closing에 필요한 자금을 충당할 수 없게 되면 Seller는 전매를 할 수밖에 없게 됩니다.
3) 투자자의 경우
특히 일반 주택이나 타운하우스가 아닌 Condo 전매의 경우에는 많은 Seller들이 거주 목적이 아닌 투자 목적으로 분양을 받아 둔 것입니다.
이와 같은 경우 많은 분들이 해당 Condo이외에 다른 부동산에도 모기지를 가지고 있습니다.
요즘처럼 모기지 승인이 어려운 시점에 여러 부동산의 모기지는 해당 콘도의 Closing을 위해서 모기지 심사를 받을 때, 부채로 작용하여 은행으로 부터의 승인을 한층 더 어렵게 합니다.
또한 이런 투자자들은 분양 받은 콘도에서 거주할 목적이 아니기 때문에, 은행권의 이자율 조정 또는 정부의 정책 변화 등에 매우 민감하게 반응합니다.
이번 포스팅에서는 Assignment(전매)의 기초적인 내용들에 대해서 살펴보았습니다.
다음 포스팅에서는 Assignment를 사고 팔 때의 주의사항들에 대해서 보다 구체적인 내용들을 정리해 보겠습니다.
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