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오늘은 조물주 위에 존재한다는 Landlord가 Tenant에게 제공해야 할 의무와 Landlord의 방어에 대해서 알아 보겠습니다.
우선, Landlord(집주인)는 Tenant가 거주하고 있는 Unit과 Property를 잘 관리해야 할 의무가 있는 것은 물론, 사람이 살아가는데 필수적인 서비스인 뜨거운 물과 차가운 물의 공급, 전기와 가스 그리고 난방을 제공해야 합니다.
게다가 9월에서 6월까지는 난방온도가 최소한 섭씨 20도를 넘겨야 합니다.
하지만, Landlord의 입장에서는 불행 중 다행으로 A/C에 대한 의무조항은 없습니다.
캐나다는 추운 나라이기 때문인 것으로 추측됩니다.
대부분의 아파트나 콘도에서는 위와 같은 Landlord의 의무가 잘 지켜지고 있겠지만, 가장 문제시되는 것은 많은 유학생들이 저렴한 가격에 이용하는 하숙이나, 방공유와 같은 경우입니다.
사실 Room Share(방공유)와 Sublet(Tenant가 또 다른 사람에게 단기로 Rent를 주는 것)의 경우, Landlord에게 동의를 받아야 하지만, Landlord는 자기마음대로 또는 비합리적으로 동의를 하지 않을 수 없도록 되어 있습니다.
뭐, 자기마음대로(Arbitrarily)와 비합리적(Unreasonably)의 정확한 개념과 기준을 따지는 데는 의문의 여지가 있겠지만, 일단은 Tenant에게 Landlord의 동의를 받을 것이라는 전제하에 권한을 부여하고 있다고 볼 수 있습니다.
그래서 실제로 요즘에는 이와 같은 문제를 사전에 예방하기 위해서, Landlord가 Tenant와 처음에 계약서를 작성할 때 위와 같은 문제에 대해서 확실히 하고자, Sublet 등을 금지한다는 문구를 넣는 경우가 많습니다.
그나마 코로나사태로 인해서, 렌트 수요에 비해서 공급이 많아진 요즘엔 덜합니다만, 몇 달 전만 해도 토론토에서 렌트를 구하기가 어렵던 시기에는 Tenant가 받아들일 수 밖에 없는 입장입니다.
하지만, 나중에 분쟁이 생기면, Tenant가 설령 계약서에 싸인을 했더라도, Tenant 혼자만의 잘못으로 끝나지는 않습니다.
왜냐하면, Tenant는 이미 Landlord와 계약을 통해서 빌린 공간이기에 이에 대한 권리와 함께(물론 의무도 뒤따릅니다), Landlord의 동의 하에 Sublet를 줄 수 있다는 법적근무에서 벗어난 계약서의 싸인이었기 때문입니다.
하지만, Tenant가 Sublet를 자신의 Rent비 보다 높게 청구하거나, 추가 요금을 청구할 경우, 그리고 Landlord와의 계약에서 Tenant 자신의 위와 같은 권리를 포기한다는 문구에 싸인 했을 경우에는 이야기가 완전히 달라집니다.
예를 들어 다음과 같은 문구를 Landlord측에서 계약서에 넣었다면 어떻게 하시겠습니까?
Tenant agrees that only him/herself and/or any extra person whose name stated at the Rental Application will personally occupy the premises during the Lease Term. Tenant acknowledges that each condominium unit was designed and intended for long term residential occupancy by owners and/or their tenants, and was not intended to be used for the purposes of a hotel, suite hotel, boarding or lodging house, or for other short term transient or commercial purposes. The tenant acknowledges and agrees that no subletting or short term rentals are permitted under any circumstances this includes but is not limited to Airbnb, VRBO vacation rentals by Owners, Kijiji rental, renting to friends and family while you are away and B&B. The tenant listed in this lease agrees and acknowledges that they will not advertise to allow and occupancy in the suit without the Landlord’s expressed written consent. Violation of this will be forwarded to the condominium solicitor without further notice and Tenant will incur all legal fees.
위의 내용대로라면, Tenant는 광고에 관련해서는 Landlord의 동의를 얻어야 하지만 기본적인 Sublet등에 관해서는 아예 금지하고 있습니다.
게다가 만약에 이와 같은 사례가 발생할 경우 모든 법적비용을 청구한다고 되어 있습니다.
정말 어쩔 수 없는 상황이 발생해서 Sublet를 주어야 할 경우, 위의 내용에 벌써 싸인을 한 상태라면…Tenant가 모두 뒤집어 써야 합니다.
하지만 이와 같은 Tenant의 불리한 상황을 돕기 위해서, 2018년 4월 30일부터 Standard Form of Lease라는 Landlord와 Tenant의 권리와 책임이 기록된 의무적인 계약서가 모든 렌트 계약에 추가적인 계약서로 필요하게 되었습니다. 그리고 이 계약서에는 Tenant의 Sublet는 Landlord의 승인하에서만 가능하고, Landlord는 정당한 이유가 없으면 거절할 수 없다는 내용을 포함하고 있습니다.
다시 정리를 하자면, 온타리오 정부에서 의무화한 Stand Form of Lease가 우선 범규이기는 하지만, Tenant가 위의 내용에 동의한다는 싸인을 했다면 논란의 소지가 남게 됩니다. 온타리오 정부의에서 의무화한 계약서 기준에는 위반되지만, 온타리오 부동산 협회에서 제공된 계약서 상에는 Tenant가 자신의 권리를 포기한 것으로 기재되어 있기 때문입니다.
Real Estate Agent는 Landlord쪽이나 Tenant쪽에서 위와 같은 계약서상의 문구를 서로에게 유리하게 작성하는 일도 잘 할 수 있어야 합니다.
특히 Rent(Lease)계약의 경우에는, 변호사가 개입되는 일이 드물기 때문에 Real Estate Agent(캐나다 부동산중개인)의 역할이 더욱 중요합니다.
모든 상황에서 권리가 있다면 그 뒤에 항상 의무가 뒤따르듯이, 쌍방의 계약에 있어서 상대방이 자신에게만 유리하게 공격을 한다면, 적절하게 방어하고 때로는 공격도 할 수 있는 능력이 필요합니다.
이 또한 기본적인 Agent의 능력입니다.
Landlord이건, Tenant이건…나중에 Agent를 선택할 때 꼭 참고하시기 바랍니다.
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