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- BUYER의 입장에서…
1) 협상의 여지가 없다.
지난 포스팅에서 잠깐 언급한 것과 같이 전매는 Buyer가 Seller와 Builder간의 Contract(계약)을 구입하는 것입니다.
따라서 최초 구입자가 건설사와 계약한 모든 내용과 조건들이 Buyer에게 따라오게 됩니다. 이런 이유에서 전매를 할 때는 변호사가 모든 계약내용을 Review하는 것이 중요합니다.
2) 인테리어에 대한 선택의 제한.
경우에 따라서 많은 차이가 발생할 수밖에 없는 항목으로, 전매가 이루어진 시점에 따라서 어떤 경우에는 인테리어에 대한 선택권이 주어질 수도 있지만, 해당 콘도의 건설 단계가 해당 선택의 한계를 넘어섰다면, 최초 구입자가 선택한 인테리어를 그대로 따를 수밖에 없습니다.
Buyer가 투자자로 해당 콘도를 전매로 구입하여 다른 사람에게 임대를 할 경우에는 큰 문제가 없겠지만, 본인의 거주가 목적일 때는 한번은 생각해 보아야 할 것입니다.
3) 세금(HST)의 적용.
전매로 구입한 콘도에 Buyer가 거주하지 않을 경우에도 HST대상에 적용되어 세금을 내야합니다.
(이 부분은 Capital Gain과 관련하여 차후에 따라 포스팅을 하고자 계획하고 있습니다)
4) 15~20% Deposit
보통 Resale Condo의 경우에 5%보다 적은 Deposit금액으로도 일단 계약은 할 수 있습니다.
하지만 Assignment Sale(전매)의 경우에는 최소구입자가 지불한 15~20%에 Deposit를 모두 지불해야 합니다.
5) Tarion Warranty Program
전매를 하게 되면 Tarion Warranty Program에 적용을 받게 됩니다.
따라서 해당 콘도에 결함이나 문제가 발생했을 경우에 보상을 받을 수 있습니다.
그리고 이 말은 Tarion Fee 또한 지불해야 함을 의미합니다.
6) 모든 Closing Cost가 적용
Resale Condo와 달리, 전매를 할 경우에는 해당 콘도가 Closing할 때 필요한 모든 비용(보통 구입비용의 1~3%에 해당하는데 Development and Education Fee, HST on appliance, Utility Connection, Tarion Fee, Land Transfer Tax 등..)을 지불해야 합니다.
7) 변호사 비용
Assignment Sale(전매)는 지금까지 알아본 바와 같이 일반적인 Resale Condo를 구입하는 것과 달리 변호사가 살펴보아야 할 일이 더 많습니다.
이런 이유에서 50만불의 가격으로 거래되는 콘도의 경우 Resale은 대략 $1800 내외 정도가 소요되는 반면, Assignment는 대략 $2500 내외 정도가 소요됩니다.
- SELLER의 입장에서…
1) Builder(건설사)에게 본인이 계약한 해당 Unit이 전매가 가능한지 확인해 합니다.
건설사와 어떻게 계약했느냐에 따라서 Assignment에 대한 조항이 없을 수도 있습니다.
2) 대부분의 건설사들은 분양 초기에는 전매를 허용하지 않습니다. 특히, 건설사가 분양을 시작한 후 인벤토리가 85~90%이상 소진되지 못한 시점에서는 더욱 허용하지 않는 경향이 강합니다. 이는 건설사의 판매와 Seller의 전매가 서로 경쟁하지 않도록 방지하기 위함 입니다.
3) 많은 경우 입주(Occupancy Closing)나 등기(Final Closing) 이전 일정 시점부터는 건설사에 고용된 변호사들이 전매 승인을 거부하는 사례가 있습니다. 통상적으로 60일에서 90일 제한 규정이 적용될 수 있다는 점을 인지하고 계셔야 합니다.
4) 건설사로부터 최근까지 지불한 Deposit에 대한 확인서류를 받아 두어야 하면, Seller(최초 구입자)가 처음에 계약할 때 싸인한 계약서에 변동사항이 없다는 것에 대한 확인서류를 받아 두셔야 합니다.
5) Assignment에 대한 경험이 있고, 해당 건설사와 일해본 경험이 있는 변호사를 찾으시는 것도 하나의 요령입니다.
6) MLS에 본인의 Unit을 전매하기 위해서 올릴 수 있는 권리(마케팅 할 수 있는지)가 있는지 알아 보아야 합니다. 많은 경우 이 권리가 제약되어 있고 이런 이유에서 전매로 Buyer에게 노출되는 것 자체가 어려운 경우가 많습니다.
7) 계약서 상에 Seller(최초 구입자)의 의무에는 무엇이 있는지 정확하게 파악하고 실행해야 합니다.
예를 들어서, 건설사에게 전매와 관련해서 지불해야 하는 금액이 있는지, Deposit와 관련하여 이자나 추가적으로 더 지불해야 할 금액이 더 있는지 등등을 반드시 미리 확인해 두어야 합니다.
8) 처음 계약할 때의 계약서는 물론, 전매를 하기 전까지 해당 콘도와 관련된 모든 서류를 Buyer변호사에게 전달해야 합니다. 예를 들어, Agreement, Amendments, Condo Declaration, Disclosure Document, Colour and Finish Selection 등등.
다음 포스팅에서의 Assignmen(전매) 과정에서 발생하는 세금을 중심으로 살펴 보겠습니다.
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