분양 콘도, 클로징 때 감정가가 모자라면

Back to Home 

당신이 무엇을 놓쳤는지, 사인하기 전에 제 눈으로 대신 확인해 드립니다.

박셰프(박구용 Kay Pak) · 토론토 HomeLife Frontier Realty 리얼터(2018~) · 유튜브 「박셰프의 부동산이야기」 · realtycontents.com · 647-992-5867

분양 콘도 가격이 가장 높던 시기에 계약한 집들이 하나둘 완공되고 있습니다. 그런데 그 사이 토론토 콘도 시세는 그때보다 내려왔습니다. 그래서 클로징을 앞두고 은행 감정가(Appraisal)가 계약 가격보다 낮게 나오는 일이 늘고 있습니다.

CBC가 보도한 한 사례에서는, 약 $675,000에 계약한 콘도가 등기 단계에서 은행 감정가 $590,000이 나왔습니다. 계약서의 가격과 은행이 보는 가격 사이에 약 $85,000의 틈이 생긴 것입니다.

01 왜 현금이 더 필요해지나

은행은 「계약 가격」과 「감정가」 가운데 낮은 쪽을 기준으로 빌려줍니다. 계약 가격이 아무리 높아도, 감정가가 낮으면 대출은 감정가에 맞춰 줄어듭니다. 줄어든 만큼은 구매자가 현금으로 채워야 합니다.

예시 — 계약 $700,000, 계약금 20% $140,000을 이미 낸 경우

예상: 대출 $560,000(계약가의 80%) + 계약금 $140,000 = $700,000

감정가 $600,000이면 대출 = $480,000 (감정가의 80%)

모자라는 현금 = $700,000 − $140,000 − $480,000 = $80,000

여기에 취득세·변호사비 같은 클로징 비용은 따로입니다.

02 차액을 메우는 길

• 현금을 더 준비하기 — 가장 단순합니다. 가족의 도움을 받는다면 은행이 요구하는 증여 확인서와 입금 기록을 미리 준비하십시오.

• 다른 금융기관 알아보기 — 감정가는 감정 회사·금융기관마다 조금씩 다를 수 있고, 대출 비율 기준도 다릅니다. 1차 은행에서 안 되면 2차 금융기관(B lender)도 있지만, 금리와 수수료가 높습니다.

• 짧은 기간의 보조 대출 — 사설 2순위 대출로 차액을 잠시 메우는 방법도 있습니다. 비용이 크기 때문에, 언제 어떻게 갚을지 계획이 있을 때만 검토하십시오.

• 빌더와 협상하기 — 일부 빌더는 클로징 연기, 빌더가 일부를 빌려주는 방식(VTB), 가격 조정 같은 선택지를 내놓기도 합니다. 빌더에게 먼저 물어보는 것만으로 길이 열리기도 합니다.

• 클로징 전에 전매(Assignment) — 빌더 동의와 수수료가 필요하고, 지금 시장에서는 계약 가격보다 낮게 넘겨야 하는 경우가 많습니다. 손실이 생기더라도 계약을 지키지 못했을 때보다 작을 수 있는지 계산해 보셔야 합니다.

03 피해야 할 길 — 그냥 포기하기

클로징을 하지 않고 계약을 그냥 포기하면, 낸 계약금을 잃는 것으로 끝나지 않을 수 있습니다. 빌더가 그 집을 더 낮은 가격에 다시 팔고, 그 차액과 비용을 원래 구매자에게 청구할 수 있기 때문입니다. 어떤 결정이든 혼자 정하지 마시고, 클로징 몇 달 전에 변호사와 먼저 상의하십시오.

04 클로징 전에 확인할 것

• 6~12개월 전에 미리 시세 확인 — 같은 건물·같은 동네의 비슷한 콘도가 최근 얼마에 팔렸는지 확인하면, 감정가가 어느 정도 나올지 미리 짐작할 수 있습니다.

• 모기지 사전 승인 다시 받기 — 몇 년 전 계약할 때 받은 사전 승인은 이미 끝났을 가능성이 큽니다. 지금 금리와 지금 소득으로 다시 확인하십시오.

• 입주 기간 비용 계산 — 등기 전에 먼저 들어가 사는 입주 기간(Interim Occupancy)에는 대출이 아니라 점유료를 내게 됩니다. 이 기간이 길어지면 그만큼 준비 자금이 줄어듭니다.

• 계약서의 클로징 날짜와 조건 — 연기 조항, 빌더의 협조 의무, 전매 허용 여부와 수수료를 변호사와 함께 확인하십시오.

정리하면

• 은행은 계약 가격과 감정가 중 낮은 쪽까지만 빌려줍니다.

• 감정가가 $100,000 낮으면, 20% 다운페이 기준으로 현금 약 $80,000이 더 필요합니다.

• 현금 추가, 다른 금융기관, 보조 대출, 빌더 협상, 전매 — 길은 여러 가지입니다.

• 그냥 포기하면 계약금 이상을 잃을 수 있습니다.

• 클로징 6~12개월 전부터 시세 확인과 사전 승인을 다시 시작하십시오.

조금이나마 참고가 되셨으면 하는 바람입니다. 활기찬 하루 되세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 매물이나 거래에 대한 법률·세무·금융 자문이 아닙니다. 개별 사안은 반드시 변호사·회계사 및 담당 전문가와 확인하시기 바랍니다. 필자는 온타리오주 공인 부동산 중개인입니다.

참고한 자료 — Zoocasa 토론토 분양 콘도 가격 기사 — CBC 보도 사례 인용 · Rentals.ca·Urbanation 시장 자료 · 예시 계산 — 박셰프 계산(대출 비율 80% 가정)