새 집 HST, 최대 $130,000 돌려받습니다

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당신이 무엇을 놓쳤는지, 사인하기 전에 제 눈으로 대신 확인해 드립니다.

박셰프(박구용 Kay Pak) · 토론토 HomeLife Frontier Realty 리얼터(2018~) · 유튜브 「박셰프의 부동산이야기」 · realtycontents.com · 647-992-5867

업데이트판 안내

이 글은 이 사이트의 「HST 리베이트 정리」와 「HST Rebate에 대한 모든 것(New House & Condo)」을 새 제도 기준으로 보완한 업데이트판입니다. 예전 글의 온타리오 환급(최대 $24,000)은 지금도 있지만, 훨씬 큰 환급이 한시적으로 더해졌습니다.

온타리오에서 새 집을 사면 집값에 13%의 HST(연방 5% + 주 8%)가 붙습니다. $900,000짜리 새 집이라면 HST만 $117,000입니다. 그동안 돌려받을 수 있는 금액은 일부에 그쳤습니다.

온타리오 정부가 발표하고 연방정부가 함께하기로 한 「온타리오 확대 새 주택 환급(Ontario Enhanced New Housing Rebate)」은 이 HST를 거의 전부 돌려주는 제도입니다. 그리고 첫 집 구입자가 아니어도 받을 수 있다는 점이 예전과 가장 큰 차이입니다.

01 누가, 어떤 집이

• 계약 날짜 — 건설사(빌더)와 2026년 4월 1일부터 2027년 3월 31일 사이에 맺은 구매 계약. 이 기간을 벗어난 계약은 해당되지 않습니다.

• 집 — 새로 지었거나 크게 개조한 집. 기존 집(리세일)은 해당되지 않습니다.

• 용도 — 내가, 또는 가족이 주로 살 집.

• 첫 집 여부 — 상관없습니다. 이미 집이 있었던 분도 조건이 맞으면 받을 수 있습니다.

02 얼마나

• $1,000,000 이하 — HST 13% 전액(최대 $130,000: 주 $80,000 + 연방 $50,000).

• $1,000,000 ~ $1,500,000 — $130,000 고정.

• $1,500,000 ~ $1,850,000 — 가격이 오를수록 줄어듭니다.

• $1,850,000 초과 — 확대 환급은 없고, 기존 온타리오 환급(최대 $24,000)만 해당될 수 있습니다.

예시로 보면

$900,000 새 집 × 13% = HST $117,000 → 전액 환급 대상

같은 집이라도 계약 날짜가 기간 밖이면, 첫 집 구입자가 아닌 경우 받을 수 있는 환급은 훨씬 작습니다.

03 첫 집 구입자 환급과는 따로입니다

연방정부의 첫 집 구입자 GST 환급(최대 $50,000)과 온타리오의 첫 집 구입자 환급은 별도의 제도로, 2025년 3월 20일부터 2030년 말까지 맺은 계약에 적용됩니다. 그래서 확대 환급 기간 전에 새 집을 계약한 첫 집 구입자라면, 이쪽을 확인하셔야 합니다. 어느 제도를 쓰든 돌려받는 금액이 실제로 낸 HST를 넘지는 않습니다.

04 어떻게 받나

• 빌더가 클로징 때 빼 주는 방식 — 가장 흔합니다. 구매자가 환급을 빌더에게 넘기고(양식 GST190, 온타리오 부속서 RC7190-ON), 빌더가 그만큼을 클로징 금액에서 빼 줍니다.

• 직접 신청하는 방식 — 클로징 때 HST를 다 내고, 나중에 국세청(CRA)에 직접 신청할 수도 있습니다.

• 처리 시기 — CRA의 처리 방식과 시기는 바뀔 수 있습니다. 클로징이 가깝다면 빌더와 변호사에게 처리 방식을 미리 확인하십시오.

05 사인하기 전에 확인할 것

• 가격에 HST가 어떻게 들어가 있는지 — 온타리오 분양 가격은 보통 「HST 포함, 환급은 빌더에게 넘김」으로 적혀 있습니다. 새 확대 환급이 구매자에게 그대로 돌아오도록 계약서에 적혀 있는지, 빌더가 가격에 미리 반영했다고 하는지 확인하십시오.

• 계약 날짜 — 2027년 3월 31일까지 「빌더와의 계약」이어야 합니다. 이미 맺은 계약을 다시 쓰는 방식은 따로 법률 판단이 필요합니다.

• 전매(Assignment)로 사는 경우 — 누가 환급을 받는지는 계약 구조에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 변호사와 먼저 확인하십시오.

• 투자용이라면 — 주로 살 집이 아니면 조건이 다릅니다. 임대용 새 주택에는 별도 조건이 있습니다.

정리하면

• 2026년 4월 1일 ~ 2027년 3월 31일에 빌더와 계약한 새 집은 HST를 최대 $130,000까지 돌려받을 수 있습니다.

• 첫 집 구입자가 아니어도 됩니다. 대신 내가 또는 가족이 주로 살 집이어야 합니다.

• $1,000,000까지는 13% 전액, $1,500,000까지는 $130,000, $1,850,000에서 끝납니다.

• 첫 집 구입자 환급은 별도 제도입니다.

• 계약서에 환급이 누구에게 가는지부터 확인하십시오.

조금이나마 참고가 되셨으면 하는 바람입니다. 활기찬 하루 되세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 매물이나 거래에 대한 법률·세무·금융 자문이 아닙니다. 개별 사안은 반드시 변호사·회계사 및 담당 전문가와 확인하시기 바랍니다. 필자는 온타리오주 공인 부동산 중개인입니다.

참고한 자료 — Osler, Hoskin & Harcourt 「Ontario's new HST rebate: key details」 · TRREB 「Ontario Enhanced New Housing Rebate」 — CRA 양식 GST190·RC7190-ON, 처리 방식 · 연방 첫 집 구입자 GST 환급 — Bill C-4 관련 안내